다가구 vs 다세대, 세입자부터 투자자까지 꼭 알아야 할 핵심 차이!

"다가구"와 "다세대"가 어떻게 다른지 알고 계시나요?

 

저도 처음엔 많이 헷갈렸는데 부동산 투자를 시작하면서 이 차이가 꽤 크고 중요하단 걸 알게 되었습니다. 그래서 오늘은 이 둘의 차이, 구조부터 투자까지 제대로 풀어볼려고 해요.

 

 

1. 구조 및 건축법의 차이

 

다가구: 다가구주택은 쉽게 말해 '한 주인이 가진 큰 집 안에 여러 세입자가 사는 구조'예요.

 

건축법상 단독주택으로 분류되고, 3층 이하, 연면적 660㎡ 이하, 19세대 이하로 제한됩니다. 예를 들어 3층짜리 집 한 채를 주인이 지어서 1층, 2층, 3층을 나눠 세를 주거나 원룸처럼 쪼개 놓는 겁니다. 등기부상으로는 "한 집"이고, 각 세대가 따로 소유권을 가질 순 없습니다.

 

또한 다가구는 단독주택이라 주차장 설치 기준이 적용되지 않아 주차가 빠듯하거나 없는 경우가 많습니다.

 

다세대주택: 처음부터 여러 세대가 각각 소유할 수 있게 지어진 주택이에요.

 

건축법상 공동주택으로 분류되고, 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하로 지어야 하며, 각 세대는 개별 등기가 가능해 매매도 한 세대씩 가능합니다. 아파트와 구조·소유 형태가 비슷하지만 브랜드, 편의시설, 규모 면에서 차이가 나죠.

 

다세대는 공동주택이라 주차장 설치 기준이 적용되어서 주차장이 비교적 잘 갖춰진 경우가 많습니다. 

 

 

 

 

2. 세입자 구성과 임대 전략의 차이

 

다가구: 세입자 입장에서 보면 다가구주택은 원룸, 투룸, 쓰리룸 등으로 나뉘어 사회 초년생, 대학생, 신혼부부가 주로 거주하며 월세·반전세 비율이 높아요.

 

주인은 전 세대를 직접 관리해야 해서 건물 관리·임대 관리 부담이 큽니다. 특히 불법건축물로 나중에 전세보증금 반환이나 임대차 분쟁이 발생할 위험도 적지 않죠.

 

다세대주택:  다세대주택은 본인이 직접 거주하거나 전세 세입자를 받는 경우가 많고, 가족 단위가 들어오는 경우가 많아요.

 

다만 임차인의 대항력은 등기상 호실과 주민등록상 주소가 일치해야 발생하므로 계약·입주 시 주의가 필요합니다. 

 

3. 투자 접근법 비교

 

다가구: 투자 관점에서 다가구는 전형적인 수익형 부동산입니다. 매달 월세가 주 수익원이기에 공실 관리, 세입자 관리가 핵심이고, 대출도 수익형 부동산으로 취급돼 상대적으로 규제가 약합니다.

 

다만 매각은 건물 전체 단위로 이뤄져 유동성이 낮고, 2025년 현재 서울·수도권 다가구 거래량은 대출규제 영향으로 감소세입니다.

 

다세대: 실거주+투자 혹은 갭투자용으로 많이 접근하는데요 전세가율이 높으면 적은 자본으로 매입 가능하고, 한 세대 단위 매각이 가능해 유동성이 높지만, 최근 불법 건축·전세사기 문제와 전세금 반환 리스크, 대출 규제 강화로 투자 난도가 올라갔습니다.

 

특히 6·27 대출규제 이후 비(非)아파트 시장인 다세대·연립·다가구 모두 거래량이 줄고 전월세 공실률이 상승하는 현상이 나타나고 있어요.

 

결국 어떤 방식의 투자든 본인의 투자 성향, 목표, 관리 여력, 규제 변화까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

4. 그외 흔히 궁금해 하는 부분 

 

Q: 다가구나 다세대는 주택 수에 포함되나요?
A: 네, 둘 다 포함됩니다.

    다세대는 각 세대가 개별 주택으로 간주되기에 다주택 규제, 1주택 비과세 등에 민감합니다.

 

Q: 다세대주택은 왜 아파트랑 비슷하다고 하나요?
A: 구조나 소유 형태는 비슷하지만, 아무래도 규모나 브랜드, 관리 방식에서 차이가 있어요.

 

Q: 다가구주택은 리모델링이 쉽나요?
A: 상대적으로 쉽습니다.

    한 명의 결정으로 진행되지만, 다세대는 소유주 다수의 동의가 필요해 복잡합니다.

 

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결국 다가구 vs 다세대, 어떤 게 더 낫다고 단정 지을 순 없어요. 내 자본력, 관리 여력, 투자 성향, 현행 규제까지 잘 따져야 하죠.

 

고민 중이라면 주변 매물을 직접 보고, 공실률, 전세가율, 관리 난이도, 불법건축 여부까지 챙겨보길 추천합니다.