오피스텔도 주택인가요? 주택 수 포함 기준 완벽 정리!

오피스텔을 매매할 때 제일 고민 되는 것이 "주택 수에 포함될까? 안 될까? " 일텐데요, 

저도 최근에 오피스텔 매매를 하기 전 제일 먼저 확인 했던 부분입니다.  

 

“오피스텔도 주택으로 치는 걸까?”

 

요즘 부동산 투자에 관심 있는 분들이라면, 특히 주택 수 제한, 종합부동산세, 청약 자격, 세금 혜택 같은 문제에 민감할 수밖에 없어요.

 

그래서 오늘은 이 복잡한 오피스텔의 ‘주택 여부’에 대해, 쉽게! 인간적으로! 풀어드릴게요.

 

 

1. 오피스텔이 주택으로 분류되면 왜 문제가 되는 걸까?

 

“그냥 내가 산 건데 뭐가 문제야? 내가 집으로 쓰든 사무실로 쓰든 내 맘 아니야?”라고 생각하실 수도 있어요.

 

하지만 현실은 조금 다릅니다.

 

오피스텔이 ‘주택’으로 분류되느냐 아니냐는, 단순한 용어 문제가 아니에요.

 

여기에는 매우 현실적인 불이익이 달려 있죠.

 

예를 들어:

• 종합부동산세(종부세)나 양도세 세율이 달라질 수 있고,
• 청약(주택청약저축) 자격에서 제외될 수 있으며,
• 1주택자 혜택이 사라지고,
• 주택 수 산정에 포함되어 다주택자가 될 수도 있어요.

 

즉, 여러분이 “난 1주택자야”라고 생각했는데, 오피스텔이 주택으로 판단되는 순간, 세무서에서는 “아니요, 2주택자입니다”라고 말할 수 있다는 거죠.

 

이제부터는 언제 오피스텔이 주택으로 분류되는지, 그리고 어떻게 피할 수 있는지, 사례와 함께 알아볼게요.

 

2. 오피스텔이 주택으로 인정되는 기준은 ‘등록’과 ‘실사용’이다

 

법적으로 오피스텔은 원래 업무용 시설입니다.  이름부터가 ‘Office + Hotel’의 합성어예요.

 

그런데 요즘은 1인 가구가 늘어나면서 사실상 주거 공간으로 많이 사용되고 있죠.

 

그래서 행정기관에서는 오피스텔을 보고 아래 두 가지 기준으로 판단합니다.

 

1. 등기상 용도: 업무용 vs 주거용

 

오피스텔을 분양받거나 매입할 때, 등기부등본에 ‘업무용’으로 등록되어 있으면 기본적으로는 주택으로 보지 않습니다.

 

하지만! 여기서 중요한 건…

 

2. 실사용 실태: 실제 거주 여부

 

서류상 ‘업무용’이라고 해도, 만약 실제로 누군가 살고 있다면? (예: 세입자가 거주, 세탁기/침대/부엌 등 설치), 세무서나 지자체에서는 그걸 ‘주거용’으로 판단할 수 있어요.

 

즉, 등기와 무관하게 실제 거주하고 있으면 주택으로 간주될 수  있다는 뜻이죠.

 

실내 구조도 영향 미친다?

심지어 국세청은 오피스텔의 내부 구조를 보고 판단하기도 해요.

 

예를 들어:

• 욕조나 샤워부스 설치
• 가스레인지가 있는 주방
• 침대나 옷장 등 주거용 가구 비치

 

이런 것들이 있다면 “이건 사무실이 아니라 누가 분명히 살고 있구나”라고 판단해서 주택으로 분류할 수 있다는 겁니다.

 

3. 오피스텔을 주택이 아닌 ‘비주택’으로 유지하는 전략과 리스크

 

여기서 중요한 포인트!

 

많은 분들이 오피스텔을 주택으로 취급받지 않기 위해 전략적으로 ‘업무용’으로 등록해 놓습니다.

 

이렇게 되면 다주택자 규제에서 제외될 수 있거든요.

 

그런데 이 전략에는 분명 장점과 단점이 있습니다.

 

장점: 주택 수에서 제외되면 얻을 수 있는 혜택

• 1주택자 혜택 유지 가능 (양도세 감면 등)
• 청약 통장 유지
• 종부세 피할 수 있음
• 복수의 오피스텔 보유 가능 (업무용으로만 사용 시)
• 소형 투자로 임대수익 가능

 

저도 지인 중에 역세권에 있는 업무용 오피스텔을 세 개 보유한 분이 있는데, 디자인 스튜디오나 소형 사무실로만 임대하고 있어서 다주택자에 해당하지 않아요.

 

수익도 꾸준하고 세금 부담도 적습니다.

 

단점: 자칫하면 세금 폭탄

• 세입자가 실제 거주하면 주택으로 전환
• 세무조사 시 과세 대상 주택 수 증가
• 주택청약 자격 박탈
• 주택담보대출이 어렵거나 불가능
• 월세만 가능, 전세 계약은 힘듦

 

특히 세입자가 몰래 거주용으로 사용하다가 세무조사나 민원이 들어오면, 아무리 등기상 업무용이라도 결국 주택으로 분류될 수 있어요.

 

4. 자주 묻는 질문 (FAQ): 오피스텔과 주택 수 관련 핵심 궁금증

 

Q. 오피스텔에서 내가 실제로 살면, 무조건 주택인가요?

네, 그럴 가능성이 높습니다.

업무용으로 등록되어 있어도 실제 사용이 주거용이라면, 주택 수로 포함될 수 있어요.

특히 양도세, 종부세, 청약 자격 판단 시 중요한 요소입니다.

 

Q. 오피스텔을 업무용으로 등록하고, 사무실로만 임대하면 괜찮을까요?

그렇습니다.

이 경우 대부분 주택으로 분류되지 않아요.

다만 계약서에 업무용 임대임을 명확히 표기하고, 주거용 비품 설치는 피하는 게 안전합니다.

 

Q. 오피스텔을 보유 중인데 청약 넣을 수 있나요?

오피스텔이 주택으로 간주되지 않는 경우, 즉 ‘업무용’으로 등록되어 있고 실제로도 거주하지 않는다면 청약 가능합니다.

하지만 주택으로 판단되면 무주택자 자격이 박탈돼요.

 

Q. 어느 지역 오피스텔은 주택으로 잘 안 보는 경향이 있나요?

서울이나 수도권처럼 수요가 높은 지역은 실거주 여부를 엄격히 판단합니다.

반면 지방 중소도시에서는 실제 업무용 활용도가 높아 주택으로 잘 안 보는 경우도 있습니다.

 

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오피스텔, 사도 될까? 나의 솔직한 생각

 

오피스텔은 분명 장점이 많은 부동산 상품이에요.

 

관리도 쉽고, 입지 좋은 곳에 위치해 있어서 수익형 부동산으로 인기죠.

 

하지만 세법과 청약 제도와 얽히면 얘기가 복잡해집니다.

 

만약 “오피스텔은 주택 아니니까 사도 괜찮겠지~” 하고 안일하게 접근했다가, 다주택자로 분류되면 세금이 수백만 원 차이 날 수 있어요.

 

그래서 정리하자면:

• 실거주하거나 주거용으로 세를 줄 거면, 주택으로 볼 확률 높음
• 업무용으로 등록하고 사무실처럼 사용할 거면, 비주택 유지 가능

 

그러니까 오피스텔을 어떻게 쓰느냐가 핵심이에요. 단순히 서류만 믿고 방심하지 마세요!